前言：北京房价近年来持续上涨，为将房价稳定在合理范围内，自去年以来，政府陆续出台了一揽子政策，其中包括共有产权房、租售工具、保障房等重磅政策。众多调控政策的背后有何目的？未来北京楼市究竟走向何方？在这样的大环境下，购房人应如何判断和选择？
新调控出台 北京未来85%供应为政策房
2016年12月19日中央经济工作会议明确“房子是用来住的，不是用来炒的”，中央调控楼市的决心非常明确。2017年4月7日之后，又推出一系列政策，强调加大供地、并完善租购并举的住房体系，并重点发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》。
2017年9月30日北京市新总规出台，规定未来五年新增供应各类住房150万套以上，其中租赁类住房占比30%、保障性住房占比21%，中小套型普通商品房、共有产权房占比34%，意味着未来北京市场上小面积政策型住房将占到85%的绝对比例。
目前多重限购、限贷政策的出台，正是在共有产权房、租售并举制度出台之前，采取的打压房价的暂时性手段。
明年共有产权房集中入市 抛售小户型机不可失
2017年1-10月份北京市土地成交共计35块，均为限价地块，由下图可以看出，其可售价格与露面地价差值极小，开发商的利润空间被大大压缩。
从这30多块地的拿地时间和体量来看，按开发商一般从拿地到开盘约为15个月来计算，限价商品房和共有产权房大量推出的时间是2018年二季度到2019年上半年。2018-2019年共有产权房将大量供应，合计249.57万㎡，且价格很低，刚需市场整体价格下跌的可能性很大。因此，如果手中持有小户型产品，建议于今年尽快出售。
政策房挤占土地供应空间 舒适性改善产品将愈加稀缺
值得注意的是，若市场供应的85%被政策性住房占据，那么大户型改善房占比仅有15%，将面临前所未有的稀缺断供。2017年截止11月底，北京新增供地可开发为。平层改善产品预估可售套数不足3000套，限售均价5.2万/平，刚改\改善将处于严重供小于求态势，改善产品势必受到客户追捧。
另一方面，2016年6月后出让的多宗地块，都涉及到大量的开发商自持的租赁用房及共有产权房，而剩余的体量也都被限价，这将压缩开发商的盈利空间，从而出现成本最小化导向的产品，真正舒适的改善产品面临绝迹。
当下是购买改善型大户型的最佳时机
未来可以预见的是，一方面，当大量的共有产权房入市后，真正刚需人群的购房需求逐渐被满足，一刀切的限价、限售政策将被放开。另一方面，因为大量的共有产权房、租赁用房挤占商品房土地供应，改善型商品房将越发稀缺，一旦限制政策被放开，很有可能产生报复性反弹、价格大涨。
另外，即便是在改善型房市场，由于受宗地配建指标要求不同，也会产生严重的两极分化：2016年6月之前拿地的产品，仍旧可以做好的改善型产品；而之后拿地的产品，由于宗地可能带有大量的自持比例，设计的产品将趋于成本最小化的“伪改善”产品。
必买改善房，更要买区域产品皆优的改善房
在明确之前所谈到的几点之后，我们基本上对卖掉小房子，买进大房子已经达成了一定共识。那么哪个区域的、什么样的产品，才是真正好的改善类产品呢？
就北京而言，朝阳、海淀经过多年发展，已经非常成熟，未来潜力实际有限；近些年来，政府对大兴投入7000亿资本，世界级空港新机场在建，众多国家级产业基地也在这里，可以说北京未来的价值高地在大兴。
房产市场对城市区域价值的敏感度是最高的：龙湖在大兴的第一个项目—首开龙湖天琅的热销即证明了这一点。
龙湖对大兴居住价值进行研判后，择址南中央别墅区瀛海板块，打造了最符合大兴高端人居的改善型产品——11米面宽、双首层设计、南向老人套房+老人花房、6.9米地下挑空、270°采光瞰景视野……天琅展现在世人眼前的是更加优渥、舒适的生活环境。入市以来，广受市场认可，成为2017年1—11月长安街南别墅市场成交TOP1。当未来市场上小面积政策型产品成为绝对主力供应后，如天琅一般的好房子将“打着灯笼也难找”。据了解，首开龙湖·天琅最高量级业态，建面436㎡的双拼乾庭本月开盘，仅奉8席。
笔者也对众多购房者做一个忠告：有小房子的抓紧卖掉，共有产权房入市后，小面积的刚需房不再值钱，大户型改善房一定要早点下手，窗口期是现在！
